Land Registration

土地の登記

 

01
土地地目変更登記
3

02
土地合筆登記
3

03
土地地積更正登記
3

04
土地分筆登記
3

01. 土地地目変更登記


・「畑」として利用している土地に建物を新築したいとき
・「山林」となっている土地を切り開いて「牧場」にしたとき

土地の状況、利用目的を変更する手続き

今まで「畑」として利用していたけれども、建物を新築して「宅地」として利用するようになったなど、土地の現況や利用目的に変更があったときは、登記記録の内容も同じように変更する必要があります。その手続きのことを、土地地目変更登記といいます。
他にも、山林となっている土地を切り開いて牧場にしたときなどに土地地目変更登記が必要になります。

※土地の登記事項の中に「地目」があります。
地目は、その土地の主たる利用目的に応じて23種類に分類されています。
不動産登記法上でも、地目を定めるときには土地の現況及び利用状況に重点を置くこととされています。
建物が建っている土地は「宅地」、道路は「公衆用道路」といった具合に、土地の利用状況に合わせて地目は決まります。

なお、土地の所有者は、地目に変更が生じた日から1ヶ月以内に土地地目変更登記を申請しなければなりません。
この登記の申請を怠ったときには、10万円以下の過料に処されることがありますので注意が必要です。

土地一部地目変更・分筆登記

1筆の土地には1個の地目しか定めることなできません。土地の一部が別の地目になったときには地目変更登記だけでなく、一緒に土地分筆登記も申請しなければなりません。
これは「土地一部地目変更・分筆登記」という1件で登記申請することが可能です。例えば「宅地」として利用している土地の一部が道路となったときに行います。

農地転用の届出・許可について

農地を農地以外の土地に変更したり、売買するときなどは、農地法という別の法律があるため、農業委員会に届出または許可が必要になります。
農地法でいう「農地」は、登記簿上の地目とは関係なく、あくまでも「現況」で判断されます。登記簿上「雑種地」となっていても、耕作を目的とした用途に供していれば、現況は「田または畑」となります。

02. 土地合筆登記


・所有している隣接した数筆の土地を一筆にまとめたいとき

分割された土地の登記簿を、1つにまとめる手続き

複数の土地を合併して登記記録上一筆の土地にする登記のことを土地合筆登記といいます。
土地合筆登記には測量業務を伴いません。
地目の異なる土地や隣接しない土地は合筆することはできません。
この登記は、所有者の意思に基づいて行う登記ですから、所有者に申請義務はありません。

03. 土地地積更正登記


・土地の売買などで面積確定を求められたとき
・土地分筆登記をする際に、分筆前の土地の地積が相当でないとき、実測面積と登記上の面積を一致させるとき

実測面積と登記上の面積を一致させる登記

実際に土地の測量を行って判明した面積を実測面積と言います。この実測面積は必ずしも登記簿上の面積と一致するとは限りません。実測面積と登記簿上の面積を合致させる登記のことを土地地積更正登記といいます。

正しい面積を申請するには

土地地積更正登記を申請するときには、前提として土地境界確定測量を実施し、正しい面積を算出し、境界標の設置を行います。
なお、土地地積更正登記は、登記手続き上の錯誤などにより、土地の現況と登記簿上の土地の表示とが合致していないときに、現況に合わせた表示に「更正」する登記であり、この登記自体には、申請義務について定めた規定もないため、登記申請義務は課されていません。

04. 土地分筆登記


・土地の一部を分割して売却したいとき
・遺産相続が発生して相続人同士(兄弟・姉妹)で土地を分けたいとき
・土地の一部を売却したとき
・共有名義の土地を分割して単有名義にしたいときなど、一筆の土地を二筆以上土地に分割するとき

1つの土地を、分割する手続き

土地分筆登記とは、登記記録(登記用紙)上一筆の土地を二筆以上の土地に分割する登記のことをいいます。

一筆の土地の一部を分割して売却したいとき、相続のため土地を分割したいときに土地分筆登記をしなければなりません。
土地を分筆するときには、前提として土地境界確定測量を行い、分筆ラインに境界標を設置後、法務局に登記申請を行います。
なお、土地分筆登記は所有者の意思に基づいてなされる登記なので、申請義務はありません。分筆するかどうかは所有者の自由です。

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